10 cosas que debes saber sobre invertir en Fibras
Las Fibras permiten a los inversionistas participar en el mercado de bienes raíces a través de la BMV.
1) La Fibra (Fideicomisos de inversión en Bienes Raíces) es un instrumento bursátil que replica el negocio inmobiliario de rentas, permitiendo a los inversionistas participar en el mercado de bienes raíces a través de la Bolsa Mexicana de Valores.
2) Las Fibras siguen el modelo del Real Estate Investment Trust (REIT) de EEUU.
3) Son consideradas instrumentos híbridos, pues generan rendimientos predecibles por el arrendamiento, equiparables a instrumento de deuda, pero también tienen una parte de rendimiento variable que proviene de la plusvalía de los inmuebles.
4) Tienen tres obligaciones fundamentales:
5) Sus “CBFIs” (Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios) se negocian en la Bolsa entre el público inversionista atrayendo inversión doméstica y extranjera al sector inmobiliario.
6) Tienen grandes ventajas sobre la inversión directa en inmuebles que puede ser riesgosa y costosa. Las principales son:
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Inversión Inmobiliaria Directa |
Inversión en FIBRAS |
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| Al adquirir un inmueble se es sujeto del Impuesto de Adquisición de Inmuebles (ISAI). | Al adquirir CBFI’s no se causa el ISAI. |
| Se aumenta el riesgo al tener un solo inmueble que absorbe el total de la inversión. | Diversificación en inmuebles, ubicaciones y en número de inquilinos. |
| Inversión sin liquidez. Toma de 3 a 6 meses vender en el mercado inmobiliario. | Inversión líquida. Venta inmediata en Bolsa. |
| Dependencia de los inquilinos. | La venta de CBFIs en Bolsa no genera el pago de impuestos por ganancia de capital para personas físicas, Afores y extranjeros. |
| El dueño es el propio administrador del inmueble (con los costos asociados en tiempo y dinero). | Inmuebles administrados por profesionales. |
| Se generan impuestos a la venta del inmueble (ISR). | Se cuenta con un Gobierno Corporativo, que cuida los intereses de los inversionistas minoritarios. |
| El ingreso sucesorio derivado de la herencia de un inmueble no causa ISR, pero transferir un inmueble como parte de un proceso sucesorio sí genera ISAI. |
El ingreso sucesorio derivado de la herencia de CBFIs no causa ISR, ni ISAI. |
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Se reparten dividendos (distribuciones) de manera forzosa (95% del Resultado Fiscal anual). |
7) Existen distintos tipos de Fibras actualmente listadas en la BMV:
8) Las Fibras no sólo han transformado al sector inmobiliario de arrendamiento en México, sino que han tenido un gran impacto en los mercados de capitales del país. Desde 2011 a la fecha, el sector más activo en la BMV ha sido el inmobiliario.
9) El Gobierno ha puesto mucho énfasis en la regulación del sector. El marco jurídico está definido principalmente en los artículos 187 y 188 de la Ley del Impuesto sobre la Renta.
10) Existen en el mercado Fondos de Inversión que incluyen Fibras en su cartera y también especializados en Fibras.
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